“一房二卖”纠纷不认“先来后到”

　　法官建议在买房时应注意选好房源 尽量购买产权明晰 不存在过户障碍的房屋

　　近年来，随着房价不断上涨，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，由此引发的案件也不断增多。近日江西一名男子便将一套40万的指标房一房多卖，骗了13人近500万房款。日前，北京二中院对“一房二卖”案件进行了通报，法官建议在买房时应注意选好房源，尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋，并注意审查房屋状况， 遵守国家房地产调控政策。

　　房屋价格上涨致

　　“一房二卖”频发

　　卖房人将同一套房屋卖给多个不同的买房人被称作“一房数卖”，其中，“一房二卖”是“一房数卖”的最典型情况。

　　二中院调研了自2014年以来审理的此类案件发现，在这类纠纷中，涉案房屋多为二手房，95%以上的“一房二卖”案件是二手房交易引发的，这里面既有商品房，也有各种房改房、回迁安置房等特殊类型房屋，甚至还有不符合上市条件的经济适用房等。

　　对于“一房二卖”案件的原因，法官认为，房屋价格上涨是主要原因。部分案例中，短时间内房屋成交价格前后可能相差几十甚至上百万元，在一起案件中甚至前手成交价格为40万元，后手成交价格达到235万元，相差数倍。在这种情况下，卖房人极易产生“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理，从而导致“一房二卖”。此外，二手房交易周期较长、房屋因各种原因迟迟不能过户等因素也容易导致“一房二卖”出现。

　　卖房人毁约手段

　　可谓“五花八门”

　　二中院调研发现，在这类案件中，先买房的人是卖房人的主要违约对象，案件的原告几乎全是先买房人，卖房人后出售房屋的价格往往显著高于先前出卖房屋的价格，有的甚至高出数百万。此外，卖房人与后买房人签订合同后，往往在极短时间内就迅速将房屋过户给后买房人。

　　二中院法官表示，在这类案件中，法院一般会认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，但不知情不必然等同于没有过失。比如，在部分案例中，在房屋已经被先买房人先行占有的情况下，后买房人没有实际查看房屋就与卖房人签约，或者明知道房屋被其他人占有使用却不询问和查证，因自己的疏忽而没有能发现房屋实际早有买主，在这种情况下，法院会认定后买房人没有尽到合理审慎的注意义务，存在一定过失。

　　据二中院法官介绍，从近年来审理的“一房二卖”案件可以看出，卖房人毁约手段“五花八门”，有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。

　　“一房二卖”纠纷

　　没有“先来后到”说

　　那么，在“一房二卖”纠纷中，房子是不是一定会判给先买房人呢？

　　根据二中院法官介绍，在具体审判中，法院既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。

　　根据最高法院、北京市高院相关规定，“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时，知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。（李铁柱）